美国地产税派什么用场?(下)

一句话,美国的地产税是为了好的学区,安全安静的生活环境服务的,是为了生活在特定区域(一个市区,有点像国内的“区”,很多时候在面积上还要小一点)的居民服务的。它的征收与国家的利益没有太大的关系。而且,在这样的最低一级的行政部门,公务员的开支实在是有限。庞大的政府衙门在这里是不存在的。

 

这里公共开支最大的一块就是学校,特别是教师的工资!一切都是为了孩子和下一代,那可不是高调,是实实在在的。当然还有图书馆,警察和火警,他们都整装待发。

 

美国的系统更像是一个庄园,不同的是,居民有自由的选择,谁都可以来,如果你能够在这里搞到一个住的地方的话。这里的住,也是有讲究的,不是说,随便一点空间,想塞多少人进去就可以是多少人。很多地下室是不可以住人的。住的地方,必须满足一定的条件。

 

这里是移民国家,不太可能见到一个地方居民的多数是同姓的一个大家族。来自不同背景和来源的大家,生活在一块地域里,商量着办事,各自按照能力出钱出力,大家共同享受环境和生活。在这里大家支付的是钞票,获得的是公共产品的供给。这里显然有个没有说出来的要求:最低的经济上的要求,你必须满足!没有人说,但是,却是实实在在的存在着。

 

在经济要求之外,还有一个入乡随俗的问题。如果你只是有钱买了房子,在这里住不遵守这里的习俗,那些不成文的,像维护良好的草坪,安安静静的环境这些小事,你也会住不下去。比如,你的前院杂草太多太高没有定期修理,那么,你不仅会让邻居们感觉不开心,很可能还会因此收到罚单。当然,如果你特别有钱,不在乎这些惩罚也因此置之不理,最终,你可能会被不开心的邻居们赶走的。

 

记得很久之前听到一个故事:来自香港的移民不太习惯有草坪的住房,也觉得维护费用支出太委屈,于是就很聪明地将前后院铺上了水泥,干干净净,整整齐齐,结果遇到了麻烦。

 

如果你在一个学区买房又不住在那个学区,你支付地产税来支持学区的学校建设和治安管理,也不是坏事。当然,你空着房子,让很多想搬进来享受好学区的美国佬,不得不承担更高的房价,他们自然会不高兴。但是反过来看,如果一个地方的房价上涨有限,你炒房最终也是没有价值的,就像我所住的地方。这里的学区很好,朋友的两个女儿在我们的公立学校毕业,前后三四年,都进了哈佛,这样的结果你不可以说它不好。确实,学区在很多年一直被州里根据某种标准化的考试结果衡量,作为优等类。即使如此,有没有地产税,对于你的炒房行为应该不会有太大的影响。在这里买房子的人,基本上就是为了住。当然,你可以说,我买下再出租?这样做的结果,不是很好。我曾经合计过,觉得不是很合算的投资途径。

 

但是,如果你是在硅谷那样的房价快速上升的地区买房,出租收租金,和赚取房价上涨的差价,也不是不可以。我就知道有这么做发大财的朋友。虽然那里的房价和我们这里的比贵的要死,但是,长期而言,他们那里的房价涨的还是快很多。我们这里的房价几十年不涨,甚至还要下跌,你怎么个炒法?

 

很多市都强制性要求一个地基地皮的最小面积。从这里向南,新建房子(别墅)的最小占地面积不得低于七英亩,大约有四十几亩地,在国内人们恐怕可以在上面建出几栋大楼来!看得出,大家的动机是抑制所在地区居住的人口数量,住户规模,而不是让房价低一点。房价过低对于大家并不意味着就是好事!

 

强调一下,这里的学区好坏,是基于标准化考试之后,取得合格的比例为标准,而不是基于高分的比例,也不是和其它学区比较上哈佛这类大学的人数和比例!后者估计是不少学费昂贵的私立学校所在乎的,最终为的可能还是多捞钱。

 

美国强调的是普及教育和对这种教育实现的结果,要求最差的不应低于特定的水准。精英教育是在普及教育之上自动自觉产生和延伸出来,是个人和家庭选择的结果,不是公立学校教育的目标。所以,为了输送更多的学生到常青藤而相互竞争,在美国的公立学校应该是看不到的。

 

简单地说,一帮人选择住在一个叫做“市”的地域,先讲好,下一个年度大家愿意在学校、治安方面花多少钱,然后就基于这个数字来计算大家的分摊,分摊的数量基于你的收入和所住房子的市场价值,都是一些非常透明的参数指标。对了,在这里,逃税的估计也有,但是比较难也应该是比较少。这也调节了公平的力度。

 

如果后来大家多数的人觉得需要更多的开支,或许是因为通货膨胀,或许是因为教师工会要求给自己的会员涨工资,不论什么,大家基于法律条款来投票,结果能够被各方接受的,就按部就班走下去。不能的,那些觉得不愿意接受的,就会选择其它的手段来达到目的,像教师们选择的罢课什么的。

 

在这里玩猫腻是很难的。在我自己所住的地域,也见识过几位公务员因为贪污而被送进监狱,惩罚的严重比对杀人犯还厉害。这就迫使美国人更习惯于守规矩吧。

 

至于对地产税的计算,也不完全是基于房价,而是有一个很复杂的分类。我一直也没有真正搞明白,也懒得去搞明白。只是知道,它和房价之间有一个比较稳定的近似比例关系。在我们这里,通常是接近房子市场价值的百分之二。我在这里已经住了快二十年。

 

在金融危机这样的经济衰退之后,如果你觉得自己房子的市价跌了,你可以和郡里讨价还价,很多时候你可以如愿以偿,搞点减免。负责征收地产税和本地(Local)收入调节税的是郡,这样做估计也是因为效率的需要。属于州和联邦的部分,则在报税时和对方结清。在这之前,你每月支付一点,基于你的估计,年底时多退少补,如果欠缺的太多,你估计还得付点利息。

 

来自地产税和“本地”的收入调节税,有很小的一部分是得上交的,被用来帮助郡机构的运转。这就像孩子在外面打工,时不时的回家吃点,蹭点,上交一定的小比例,也是应该的。美国人使用简单的直接手段,没有中国人的,一方面说别客气,另一方面眼睛又在盯着你带来的礼物的价值。在相互之间的猜测之中,浪费了大量的时间和精力。

 

但愿说了这许多,对大家理解美国的地产税有点帮助。细节性的东西,得请教美国公共财政方面的专家。税种的选择,收取的办法,不同税种之间的搭配,是门很复杂的学问,而且,使用的效果好坏,还与所伴随的行政管理结构有很大的关系。不可以也不应该随便比较。

 

税收来自于民,用之于民,这才是最关键的一点。

 

题图来源:视觉中国  图片编辑:朱瓅

 

 

 

 

 

来源地址:美国地产税派什么用场?(下)



图片

Contact ME